Ferraz 145
Paulista · São Paulo
A nova incorporação a 400 m da Avenida Paulista, em frente ao Hospital Samaritano. O investidor entra pelo valor de incorporação, antes da aprovação e do lançamento.
A Paulista, no preço da incorporação
155 studios compactos em terreno de 648 m² na Rua Doutor Fausto Ferraz, com arquitetura assinada pelo AO · Architects Office. O investimento no valor de incorporação dá acesso ao metro quadrado: R$ 14.900, contra R$ 24.000 praticados nos lançamentos do entorno.
O endereço mais reconhecido do país
Entre a 9 de Julho e a 23 de Maio, no eixo que concentra o polo corporativo, hospitalar, turístico e cultural de São Paulo. Demanda hospitalar, de negócios e de turismo o ano inteiro, a região mais resiliente da cidade para morar, alugar e hospedar.
Hospital Samaritano Paulista
em frenteAvenida Paulista
~400 mMetrô Brigadeiro
~450 mShopping Pátio Paulista
~700 mDistâncias aproximadas a partir da Rua Doutor Fausto Ferraz, 145. (Av. 9 de Julho, Av. 23 de Maio ~900m, MASP/Trianon ~1,2 km).
Plantas e tipologias do pavimento tipo
Studios compactos de 22 a 33 m², distribuídos em 16 pavimentos + subsolo — 155 unidades no total. Estudo volumétrico e planta esquemática do AO · Architects Office.
Feita para envelhecer bem
Um volume esbelto de 16 pavimentos estruturado por uma grelha aparente de concreto, com floreiras contínuas em toda a frente de cada unidade e grandes vãos de vidro. A vegetação sobe por toda a torre e o coroamento abre um rooftop com piscina de borda — um edifício desenhado para se destacar entre os empreendimentos genéricos do entorno.
AO · Architects Office — escritório responsável pelo projeto do Ferraz 145.
Imagens de perspectiva artística · estudo volumétrico EP02 · AO–SP Architects Office.
Como funciona o valor de incorporação
Quatro etapas entre a entrada do investidor e a distribuição do resultado da incorporação.
Terreno próprio
O terreno da Rua Fausto Ferraz, 145 já está integralizado e garantido no projeto.
Entrada dos investidores
Investidores garantem uma posição na incorporação, com valor mínimo referente a uma unidade.
Aprovação e lançamento
Projeto aprovado na Prefeitura e lançado ao mercado no preço cheio da região.
Obras, vendas e resultado
Resultado da incorporação distribuído conforme o valor de incorporação de cada investidor.
Lançamentos comparáveis na mesma faixa de metragem
Studios de 20 a 31 m² na região da Paulista, mesma tipologia do Ferraz 145.
| Empreendimento / Projeto | Detalhes da Região | Preço / m² |
|---|---|---|
| Ferraz 145 · valor de incorporação | Bela Vista · studios de 22 a 33 m² · em frente ao Samaritano | R$ 14.900 /m² |
| Bela Vista · a ~1,3 km | studios de 21 a 25 m² · lançamento, entrega em 2031 | R$ 21.233 /m² |
| Bela Vista · a ~550 m | studios de 25 a 31 m² · entrega em mai/2028 | R$ 25.293 /m² |
| Bela Vista · a ~750 m | studios de 20 a 29 m² · pronto desde nov/2024 | R$ 33.300 /m² |
Comparáveis de mercado na mesma faixa de metragem, a menos de 1,5 km do terreno. Distâncias em linha reta a partir da Rua Doutor Fausto Ferraz, 145. Preços de tabela coletados nos sites oficiais dos empreendimentos em jul/2026; os nomes constam no estudo completo enviado ao investidor.
Calcule seu Retorno Financeiro
Duas saídas possíveis para a mesma cota: vender no lançamento ou manter a unidade e operar em short stay. Os campos já vêm no cenário de referência do projeto — ajuste como quiser.
Não estão descontados os custos fixos do proprietário — condomínio estimado em R$ 450 a R$ 600/mês e IPTU, a definir pela Prefeitura após a entrega. Sobre o valor de mercado da unidade no lançamento, o resultado equivale a 12,4% a.a.
Como ler estes números. O simulador apenas multiplica os valores escolhidos — não é uma projeção, não considera o cronograma real de desembolso e não representa retorno contratado ou assegurado. No cenário de venda, o preço de saída é uma hipótese e depende da aprovação na Prefeitura e do mercado no momento da venda. No cenário de renda, diária, ocupação e custos operacionais são estimativas de mercado para studios comparáveis na região. Resultado passado não garante resultado futuro.
De onde vem a margem na venda
O spread nasce na aquisição, não na expectativa: a entrada acontece antes da aprovação e do lançamento. Terrenos incorporaveis no entorno imediato da Paulista são cada vez mais raros.
Por que a renda se sustenta
Hospital Samaritano em frente, Paulista a 400 m e metrô a 450 m: demanda hospitalar, corporativa e de turismo o ano inteiro, o perfil de procura mais constante da cidade para estadias curtas.
Demanda contínua no eixo Paulista
Polo corporativo, hospitalar e cultural, a região concentra a demanda mais constante de São Paulo por estadias curtas. Unidades compactas e mobiliadas são o produto dessa operação.
Profissionais de saúde
O Hospital Samaritano Paulista fica do outro lado da rua: médicos, residentes e equipes em plantão geram demanda cativa.
Executivos em trânsito
Short stay corporativo no maior eixo de negócios do país, com metrô e a Paulista a minutos a pé.
Jovens profissionais
Moradia compacta e bem resolvida perto do trabalho, do metrô e da vida cultural da região.
Investidores de renda
Ativo compacto com liquidez alta e yield superior à locação tradicional na operação short stay.
Fontes: análises do mercado de short stay em São Paulo, 2025–2028 (Porte, SQuatro, FipeZap).
Meio século construindo São Paulo
Fundada em 1975, a incorporadora soma 51 anos de incorporação contínua nos endereços mais consolidados da cidade (Jardins, Higienópolis, Itaim Bibi, Pacaembu), além de projetos no Guarujá. Histórico construído com terreno próprio, ciclo completo de incorporação e relacionamento de longo prazo com investidores.
12 meses até o lançamento
Captação
Abertura da operação com o terreno já integralizado e garantido.
Projeto e aprovação
Desenvolvimento com o AO–SP e tramitação na Prefeitura de São Paulo.
Lançamento ao mercado
Vendas ao consumidor final no preço cheio da região.
Início de obras
Mobilização de canteiro e execução da torre.
Cronograma estimado, sujeito a ajustes no processo de aprovação.
Perfil do Investidor
Conte seu perfil e receba o estudo completo
Três minutos, pergunta por pergunta. Um especialista da incorporação retorna com o memorando da operação e a análise no seu perfil, não uma apresentação genérica.